Endlich ist der Winter vorüber! Für viele von uns war es wohl der „längste Winter aller Zeiten“. Mit den Ostertagen kommt der Frühling - Mieter und Eigentümer werden sich freuen, die bislang brachliegenden Gärten endlich wieder nutzen zu können. In vermieteten Immobilien kann sich der Garten jedoch schnell zum Ankerpunkt von Streitigkeiten und Missverständnissen entwickeln. Deshalb konzentrieren wir uns in unserer diesjährigen Osterausgabe auf Tipps und Wissenswertes rund um den vermieteten Garten.
Gemieteter Garten: Rechte und Pflichten des Mieters
Für Mieter, die einen Garten bzw. einen Gartenteil im Rahmen ihres Mietvertrages mieten, stellt sich schnell die Frage nach Rechten und Pflichten, die mit dem gemieteten Gartenteil verbunden sind. Weil keine eindeutigen Vorschriften existieren, ist eine möglichst umfassende Verhandlung im Vorfeld des Mietvertrages mit anschließender schriftlicher Fixierung, idealerweise im §27 Sonstige Vereinbarungen (Standardmietvertrag von Haus und Grund, den wir im Regelfall nutzen), hilfreich. Im gemieteten Einfamilienhaus wird der umliegende Garten grundsätzlich mitgemietet, der Mieter darf diesen nutzen.
Er muss den Garten jedoch auch pflegen. Für die Gartengeräte für die Gartenpflege hat er dabei selbst zu sorgen. Im Mehrparteienhaus obliegt die Gartenpflege grundsätzlich dem Verantwortungsbereich des Vermiters, wenn im Mietvertrag keine andere Regelung getroffen wurde. Der Mieter ist nur zur Nutzung des Gartens berechtigt, wenn der Garten im Mietvertrag explizit als Teil der Mietsache definiert wurde. So festgelegt, kann der Mieter in diesem Fall zu einfachen Gartenarbeiten verpflichtet werden, um die Außenflächen in einem gepflegten Zustand zu erhalten. Hierbei darf der Mieter nur zu vergleichsweise einfachen Tätigkeiten herangezogen werden, die sich ohne umfangreiche Fachkenntnisse ausführen lassen. Das Rasenmähen fiele unter „einfache Tätigkeiten“, der jährliche Baumschnitt läge dagegen weiterhin im Verantwortungsbereich des Vermieters.
Vermieter kann regelmäßig anfallende Kosten für die Gartenpflege umlegen, wenn...
Die regelmäßigen Aufwendungen für die Gartenpflege bzw. für Grünanlagen im Außenbereich kann der Vermieter den Mietern mit den Umlagen in Rechnung stellen. Hierbei sollte der Eigentümer bei Konzeption des Mietvertrages darauf achten, dass die entsprechenden Verteilerschlüssel im Mietvertrag korrekt ausgefüllt sind. Keinesfalls sollten die Positionen ausgestrichen sein. In diesem Fall kann dem Mieter auch die Neueinführung von Betriebskosten, bspw. die Beauftagung eines Hausmeister- oder Gartenservices, nicht auf den Mieter umgelegt werden. Vielfach ergeben sich Meinungsverschiedenheiten hinsichtlich der Gartengestaltung durch den Mieter im mitvermieteten Teilstück.
Vermieteter Garten: Mieter ist frei in der Gestaltung seines Gartens!
Einmal vermietet, räumt das deutsche Mietrecht dem Mieter umfangreiche Freiheiten hinsichtlich der Gartengestaltung ein, sofern keine unerlaubten baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Beispielsweise zählt das Aufstellen von Sandkasten und Schaukel für die Kinder ebenso zur betriebsüblichen Nutzung, wie die „Verschönerung“ der Fläche mit Gartenzwergen. Ein Gericht hat sogar erlaubt, dass der Mieter einen Teich anlegen darf (LG Lübeck, Az.: 14 S 61/92).
Wenn der Mieter zum Vertragende Pflanzen mitnehmen will...
Falls Vermieter fürchten, der Mieter könnte von ihm eingebrachte Pflanzen und Sträucher am Ende der Mietdauer ausgraben und in seinen nächsten Garten mitnehmen, sollte unbedingt eine entsprechende Vereinbarung in den Vertrag aufgenommen werden, die das Verfahren zum Vertragsende regelt. Anderenfalls würden sich Mieter und Vermieter streiten, ob die Pflanze durch das Einsetzen zum „wesentlichen Grundstücksbestandteil“ geworden ist oder ob die Pflanze lediglich als Scheinbestandteil zu werten wäre, weil sie absichtlich nur temporär mit dem Boden verbunden wurde, um einen bestimmten Zweck zu erfüllen. In diesem Fall dürfte der Mieter die jeweilige Pflanze als Bestandteil seines Eigentums mitnehmen.
Beitrag erschien im Rahmen des OsterSpecials 2021 der VermieterPRO-Immo-News. Abonnieren Sie unseren Newsletter, um wöchentlich kostenfrei Infos zu aktuellen Themen aus dem Immobilienmarkt, Nachricht, Meinung und die neusten Angebote zur Miete und zum Kauf zu erhalten.
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